重温2003非典时期房地产板块表现

上周武汉肺炎事件在媒体上闹得沸沸扬扬,A股除了医药板块,普遍下跌,房地产板块遭到莫名其妙砸盘,说是有机构复盘2003年非典时期房地产板块表现,发现房地产板块普遍下跌,于是赶紧跑,开始砸盘。2003年国家对于非典的防空缺乏经验,导致当时疫情扩散,而现在,经过17年的时间,国内的疾控体系早已完备,武汉肺炎掀不起什么大风大浪。

我们来看一下,2003年主要房地产股票的表现(下面的股价是前复权价):

华侨城A,从开盘0.75涨到最高0.97后跌到0.76,相对前高跌幅21%,在随后的2004年涨到1.08创新高,PE在17.98到33之间变动。

万科A,从开盘0.57涨到0.91后跌到0.77,相对前高跌幅13%,在随后的2004年涨到1.24创新高,PE在15到24之间波动。

金地集团,从开盘1.17一路下跌年末的0.65,跌幅达到44%,在2004年未创新高,PE在34.5倍到11.74倍之间波动。

中国海外发展,从开盘的0.49 跌倒0.39,跌幅达到20%,然后后一路涨到0.98,估值在55倍到66倍之间波动 。

看到上面所述的房地产股票跌幅,单纯从股价看,似乎这一次房地产板块在劫难逃。但是,任何脱离了基本面,单纯看股价涨跌是不靠谱的,会放大内心的恐惧与贪婪。2003年,房地产股票估值最便宜也在15倍以上,小的地产商几十倍估值。而现在,地产股票估值普遍个位数,像万科的前瞻PE不到2003年低点的一半。房地产板块已经够便宜了,还能跌到哪里去,跌个50%的话,股息都9%了,更别提未来两年房地产板块释放利润,使股息达到2位数,基于估值来计算,房地产板块不可能有50%的回调。

从2003年相关政策看,2003年6月,央行印发“121号文”。严控房地产开发贷,土地储备贷款、个人房贷等,并首次推出了二套房提高首付,利率上浮等概念。这种突如其来的调控打得市场搓手不急,导致房地产板块深度回调。但当下,房地产板块对密集的调控政策已经麻木,即使出个房产税,估计也就是个10来个点的回调。

单纯地将房地产板块下跌与非典联系起来毫无意义,2003年房地产板块下跌是高估值,房地产调控政策,以及非典恐慌的综合作用结果。而当下的房地产板块至少不具备高估值的条件,对房地产调控政策已经麻木。

非典带来的负面影响是GDP增速下滑,出于保增长的考虑,住建部发布了“18号文”,此内容和之前发布的121号文完全相反,将鼓励房地产发展定性为扩大内需,拉动经济增长,保持经济持续增长的重要渠道,随后两年的房地产板块上涨和这条政策有一定关系。

给大家算一笔帐,目前龙头房企$万科A(SZ000002)$ $保利地产(SH600048)$ 前瞻PE在7倍左右,并且由于房地产结算制度的原因,未来两年的利润增速锁定在20%以上,如果股价不变,3年后估值将在4.86倍,等武汉肺炎过去了,万科和保利每年市场都有机会给予10倍估值,如果能实现的话,三年将有一倍的收益,即使股价不上涨,三年后分红有每年6.1%的回报,进可攻,退可守。

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精彩评论

放牛班的春天99801-21 21:54

中国a.股真的是散户市场!!一帮炒鲁抗的跟疫情有半毛钱关系吗?做口罩的就连卖醋的都有人炒真的是钱多人傻!拼命的卖旅游和地产跟保险还有武汉本地股!真的是煞笔永远死不光一代更比一代强!

放牛班的春天99801-21 21:59

说实在很多机构真的连散户都不如

dragonfly_king01-21 21:32

根据国家统计局数据显示,2003年中国住宅投资达到10792.3亿元,历史上首次突破万亿大关。商品住宅房屋竣工面积33774.61万平方米,商品房屋销售额7955.7亿,相比2002年的6032.3亿,涨幅高达31.88%。商品房屋销售面积33717.6万平方米,较2002年26808.3万平方米增长25.77%。


不关注客观数据,根据自己主观臆想买入卖出股票是造成亏损的主要原因。

tbgno101-21 21:37

啥有经验,还是熟悉的配方,还是熟悉的味道,客房可控,有限人传人,到现在没有特效药,极度人传人

泰华01-21 23:23

你说的事还真不是散户干的!

全部评论

霹雳菩萨02-06 08:25

谢谢数据收集。
1,尽量不用前复权。
例,一公司年初10元,1月后涨至10.5元。涨幅5%。此后二十年共分红9元。前复权情况下,表现为年初1元,1月后涨至1.5元,涨幅50%。
2,当年非典传导期短。病发后传染,现潜伏期即传。完全不可比。
3,队友不同。当年广州控制住后,北京为主。广东措施得当及时控住,相关领导未撤,北京……后由中央出手。中美技术差距不一定有二十年,南北理念距都这么大,更不用说东西部了。

小胖123456701-29 19:34

所以在a股赚钱最容易,感谢韭菜

dragonfly_king01-24 12:45

没说比估值,我是想说,现在地产股普遍6倍左右,能跌到哪去,但一旦情绪过去了,涨到10倍差不多吧,毕竟龙头还有利润没释放,未来两年20%左右的增长是有的,到时候,分红都有8个点左右。
$万科A(SZ000002)$ $保利地产(SH600048)$ $金地集团(SH600383)$

Kayv01-22 09:13

蓝光发展那会还是个药企


你这水平还是算了吧,基本功课都不做

未料胜先料败101-22 07:52

说完了,拉黑您。